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究竟谁该为漏水承担责任?
2017-08-25 12:45:53
江苏法制报

买下房子准备乔迁新居原本是件高兴的事,但人还没住进去,就因为防水验收渗水到楼下住户家中,新房还没住上,法院倒是走了一趟。

买个渗水房子

南京市民小张,去年六月买下了大黄的房子。一切手续办好了,付好了尾款,双方约好2016年6月20日进行房屋交接,交接中放水验收。谁知当天晚上楼下住户小林报警了,原因是房子漏水到他家,后来小林起诉到法院,小张作为被告心里也冤得很!“但我作为一个有担当的人,为了解决漏水导致的法律纠纷,分清责任,我和大黄签订了《南京市江宁房地产买卖契约补充协议》,接着我就积极促成大黄与小林以调解方式结案。2016年9月30日法院调解书明确:由老黄承担赔偿责任,支付赔偿金5500元并负责厨房地面等位置维修。原本以为这次风波过去之后,只要老黄按照调解书和补充协议履行义务自己也可以尽快入住新居。但达成调解后的老黄虽然是赔偿了小林,也在小张买下的房子里维修,但却没有按照补充协议所说的将厨房台面等设施恢复原状。

小张去找老黄交涉,老黄也置之不理。小张认为,老黄的这一切行为构成了严重违约,侵犯了自身的合法权益,于是诉至南京鼓楼法院,要求老黄赔偿违约金100000,赔偿损失5000元,第三人小黄在收取的50000元房款范围内承担补充清偿责任。

各说各有理

老黄到法院后表示,之前赔偿小林是发生在房屋过户后,在过户前也不知道渗水这个事。虽然自己主动承担了赔偿,也没有明确是开发商还是自己原因造成的渗水。小张在支付尾款后已经正常使用房屋,他所说的厨房台面又不影响正常使用,并表示最近也准备给小张换新的,所以认为自己不存在违约。

小黄则解释道,自己是老黄的儿子,也是这套房子的实际居住人,他只是帮其父代收房款,因为其父没时间,所以自己才和小张交接房屋,但并没有和小张建立买卖关系。

究竟谁的错?

老黄是否违约?当然违约了!

鼓楼法院审理后认为,老黄作为案涉不动产的出卖人,负有向买受人交付符合通常质量标准、适合居住使用的不动产之义务。老黄在交付给小张之前就知道房子存在漏水的质量瑕疵;其次,漏水的质量瑕疵严重影响了小张对案涉不动产的使用,且老黄取走了房屋的一套钥匙,致小张并未完全取得案涉不动产的使用控制权,因此,卖方未全面、确当地履行房屋交付之义务,系瑕疵交付,构成违约,应向小张承担相应的违约责任。

至于老黄的儿子小黄是否应当承担责任?法院认为,也要承担!买卖合同的出卖方为老黄和小黄二人,应共同向小张承担违约责任,而小张仅主张小黄在收取50000元房款的范围内承担补充清偿责任。

如何计算违约金

法院经审理查明,漏水的质量瑕疵于2016年10月30日前修复,至此时案涉不动产可正常使用;老黄于2017年2月将房屋钥匙交还小张,在修复漏水过程中破坏的厨房台面于2017年3月更换;参考《买卖契约》的约定“逾期交付房屋的,每逾期一天,按总房价款的万分之三支付违约金”,其他合同履行情况以及小张的损失,综上考量法院酌定违约金为20000元。

最后,鼓楼法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百五十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十九条之规定,判决处被告老黄于本判决生效后十日内支付原告小张违约金20000元,第三人小黄对此承担补充清偿责任。

主审法官特别提醒,合同法中规定,在履行合同时应当全面履行合同义务。也就是说房屋的买卖并不是交付一下就完事,对于房屋是否存在质量瑕疵、物上效力瑕疵,都应该以负责任的态度检查并说明,这才算对合同的完整履行。还是那句老话:前期多操心,后期少闹心。(文中当事人系化名)